|
Автор/Източник : Валентин Стоянов |
|
|
Ако харесваш тази статия, защо
не я споделиш с твой приятел в Svejo? |
|
Валентин Стоянов е завършил Право в СУ „Св. Климент Охридски” и е специализирал Право на Европейския Съюз и Международни икономически организации в Университет Хамбург, Германия. В момента работи като юрисконсулт във финансовия сектор. Член е на Контролния съвет на СДС, както и съветник на г-н Пламен Юруков.
Въпреки, че приносът му към брутния вътрешен продукт намалява през последното десетилетие, земеделието в България има изключително важна роля за националното стопанство и традиционно голямо значение за заетостта в много райони. Фундаментът на земеделските отношения е именно арендата, която може да бъде формулирана най-общо като правоотношение, при което едно лице, притежаващо земеделска земя и инвентар, ги отдава за обработване на друго лице срещу съответно възнаграждение.
По данни на земеделското министерство, след реституцията в България са върнати над 10 милиона земеделски имота (включително ливадите), средният размер на които е бил 64 дка. През 2006г. според САПИ (Системата за агропазарна информация) в България са сключени над 146 хил. арендни договора за общо над 3,7 млн. декара земеделска земя, като в сравнение с 2005г. арендованата земя е с 11% повече.
Време за законодателни промени
Основните нормативни актове, регламентиращи арендните отношения в България, са Законът за арендата в земеделието (ЗАЗ) и Законът за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ). Бърз преглед на тези нормативни актове е достатъчен, за да бъдат установени редица недомислици, противоречия и откровенни корупционии схеми, някои от които засягат именно арендните отношения.
На първо място става дума за чл. 4а, ал.1, т.1 от ЗСПЗЗ според която: „... лице може да продаде земеделска земя на трето лице само след като представи пред нотариуса ... писмени доказателства, че я е предложил на ползвателя, с когото има сключен договор за аренда или договор за наем за срок от 5 и повече години”. Именно тази разпоредба е причина за ситуацията собствениците на земеделска земя у нас масово да сключват 4-годишни договори за аренда, за да избегнат сложната процедура при бъдеща продажба на имотите си. Въпросният чл. 4а, ал.1, т.1 е отговорен за това собствениците на земеделска земя да я отдават за относително кратки периоди, което създава определено неудобство за арендаторите, тъй като те получават значително по-малка сигурност за възвръщаемостта на инвестициите си. Това от своя страна рефлектира изключително негативно върху целия земеделски сектор, рентабилността и перспективите му за устойчиво развитие. Истината е, че преди приемането на въпросната разпоредба в началото на 2007г. практиката така или иначе беше утвърдила земята да се предлага за продажба първо на арендаторите.
Има и друг фундаментален проблем, а именно, че чл. 4а, ал.1, т.1 от ЗСПЗЗ ограничава гарантираното от конституцията право на собственост и поради тази причина може да бъде обявен за противоконституционен, стига, разбира се, да се намери кой да сезира Конституционния съд. Излиза, че собствениците на земеделска земя нямат право на избор на кого да продадат земята си, а са длъжни непременно първо да я предложат на арендаторите си.
Допълнителен проблем представлява и липсата на срок, в който арендаторът е длъжен да декларира, че се отказва от предложената покупка. Точно затова арендаторът може умишлено да забави отговора си и по този начин да блокира продажбата на земята. Това законово положение, разбира се, може да облагодетелства неизрядните арендатори, като те едновременно могат хем да бавят отказа си за покупка на земята, хем в същото време да не плащат редовно арендното възнаграждение.
Обезспокоителен е и чл. 24а, ал.2 от ЗСПЗЗ, според който: „Земеделските земи от Държавния поземлен фонд могат да се отдават под наем или аренда без търг или конкурс:
1. когато са заети с трайни насаждения;
2. когато не са били използвани две или повече стопански години...”.
Излиза, че според горепосочената точка втора, държавата умишлено може да остави неизползвани големи земеделски площи, след което да ги отдаде абсолютно непрозрочно под аренда. Първа точка от въпросната разпоредба пък изглежда абсолютно необяснима от гледище на публичния интерес! Необяснима с друго, освен с корупция изглежда и ал. 3 на същия 24а, според която: „министърът на земеделието ... определя маломерни имоти от държавния поземлен фонд, които могат да се отдават под наем за едногодишно ползване без търг или конкурс”.
Изключителни опасения буди и практиката с прилагането на чл. 20 от ЗСПЗЗ, според който: „Безимотни и малоимотни ... се оземляват ... от държавния и общинския поземлен фонд чрез прехвърляне на правото на собственост или отдаване под наем при условия и по ред, определени с наредба на Министерския съвет. Размерът и местонахождението на земите за оземляване се определят ... от министъра на земеделието за земите от държавния поземлен фонд ...”. Истина е, че за подобни оземлявания няма централизиран публичен регистър и липсва обобщена достоверна информация. Същата е ситуацията с безбройните замени на земи от държавния подемлен фонд, за които в публичното пространство периодично избухват скандали, но в крайна сметка върху замените с държавна земя и до този момент липсва мораториум.
Очевидно е, че тенденциите в арендните отношения са свързани с увеличаване на рентираните площи и на арендните възнаграждения. В същото време целият сектор и общественият интерес са потърпевши от неадекватни и откровенно порочни регулации, които често водят до липса на прозрачност, корупция и значителни икономически загуби и пропуснати ползи. Точно поради тази причена от интерес за цялото общество и националната икономика е да има качествена нормативна регламентация на арендата, която да гарантира прозрачност, сигурност и устойчиво развитие на селскостопанския сектор.
|
|
|
|
|
|
SVEJO.NET: 
